Einblick #2 – Juni 2021

Qualitätsvoller Umgang mit den Grün- und Freiräumen in Wädenswil

Der grosse Anteil an Grün- und Freiräumen ist ein wichtiges Merkmal von Wädenswil. Die hohe Qualität der Grün- und Freiräume soll mit der BZO-Revision gesichert und gefördert werden. Das war auch ein zentrales Anliegen aus den Workshops mit der Bevölkerung zur Gesamtrevision der Nutzungsplanung. Insbesondere braucht es Vorgaben für bessere Grün- und Freiräume bei grösseren Überbauungen. Hier ist die Qualität der Grünflächen oft mangelhaft.

Kann Wädenswil seine bestehenden Grün- und Freiräume sichern und aufwerten, so ist das nicht nur ein wichtiger Beitrag für den Erhalt des typischen Ortsbildes und der Wohnqualität, es können damit auch das Stadtklima verbessert und die Biodiversität gefördert werden. Gerade Klimaschutz und Biodiversität sind zunehmend wichtige Standortfaktoren. Dabei geht es keineswegs nur um die Grün- und Freiflächen im Besitz der Stadt. Mit den neuen Regelungen in der künftigen BZO werden alle Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer bei Um- oder Neubauten festgelegten Mindestvorgaben zur Menge und Qualität ihrer Grünflächen nachweisen müssen.

Im Umgang mit den Grün- und Freiräumen stehen in der neuen BZO drei Massnahmen im Fokus:

  1. Konkrete Grün- und Freiflächen wie Parks und Plätze sollen explizit gesichert.
  2. Es wird eine Grünflächenziffer eingeführt.
  3. Festlegung von Baumschutz- und Baumfördergebieten.
  4. Es werden weitere Vorgaben zur Qualität der Grünflächen gemacht.

Grün- und Freiflächen sichern

Konkrete Grün- und Freiflächen sollen v.a. im Zentrum von Wädenswil gesichert werden. Sie werden dazu im Kernzonenplan bezeichnet. Das heisst, sie müssen erhalten und aufgewertet werden. Ebenfalls können die Grün- und Freiflächen mit einer Ausscheidung von Erholungs- und Freihaltezonen gesichert werden. Das ist heute an vielen Orten schon der Fall. Es wird aber überprüft, ob die Erholungs- und Freihaltezonen richtig liegen und abgegrenzt sind.

Einführung einer Grünflächenziffer

Die Grünflächenziffer (GFZ) ist eine neue Vorgabe. Mit der GFZ wird sichergestellt, dass bei einem Bauvorhaben ein bestimmter Anteil der Grundstücksfläche nicht überbaut werden darf und unversiegelt zu erhalten ist, respektive begrünt werden muss. Die GFZ ist der Anteil der Grünfläche an der Grundstücksfläche (anrechenbare Grünfläche / anrechenbare Grundstücksfläche). Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind und nicht als Abstellfläche genutzt werden. Parkplätze, Terrassen oder Einfahrten zählen nicht zur Grünfläche. Wo die Grünflächen auf dem Grundstück angeordnet werden, kann der Grundeigentümer grundsätzlich selbst bestimmen. Die GFZ stellt sicher, dass der Anteil an Grünflächen auch bei der Verdichtung auf allen Grundstücken erhalten bleibt.

Unterscheidung anrechenbare Grünflächen und Grundstücksflächen

Collagen Illustration mit Mund, Blüten, Theater Ticino und grafischen Elementen zum Thema DialogCollagen Illustration mit Mund, Blüten, Theater Ticino und grafischen Elementen zum Thema Dialog

Dazu sind folgende neue Regelungen vorgesehen:

Zonen W2 und W3
  • Grünflächenziffer von 60% der anrechenbaren Grundstücksfläche.
  • Anrechenbare Grünfläche darf zu maximal 25% unterbaut werden.
  • Ökologischer Ausgleich auf mind. 15% der anrechenbaren Grundstücksfläche.
  • Die Grünflächenziffer kann auf min. 50 % reduziert werden. Im Ausgleich dafür ist im gleichen Ausmass die Fläche im Sinne des ökologischen Ausgleichs zu erhöhen.

Beispiel Berechnung GFZ und ökologische Ausgleichsfläche W2 und W3

Zonen W4 und W5
  • Grünflächenziffer von 40% der anrechenbaren Grundstücksfläche.
  • Die anrechenbare Grünfläche darf zu maximal 50 % unterbaut werden.
  • Ökologischer Ausgleich auf mind. 25% der anrechenbaren Grundstücksfläche.

Beispiel Berechnung GFZ und ökologische Ausgleichsfläche W4 und W5

Die Einführung der nach Zonen differenzierten Grünflächenziffer und die zusätzlichen qualitativen Bestimmungen ermöglichen es, einen hohen Anteil an ökologisch wertvollen Grünflächen zu sichern sowie gleichzeitig Unterbauungen zu beschränken. Die Höhe der GFZ wird so gewählt, dass die zulässige Ausnützung nicht eingeschränkt wird. Damit wird unter anderem den im kommunalen Richtplan festgelegten Vernetzungskorridore Rechnung getragen. Die Vernetzungskorridore sollen die wichtigsten grossräumigen "Verkehrswege" für Wildtiere sichern. Damit werden die Lebensbedingungen für Tiere und Pflanzen verbessert, und Biotopinseln miteinander vernetzt. Die GFZ bedeutet aber, dass Grundeigentümer zum Beispiel bei der Umgebungsgestaltung weniger Flexibilität haben.

Baumschutz- und Baumfördergebiete

Bäume haben einen hohen Wert für die Ökologie und das Lokalklima. Er wächst exponentiell zur Grösse der Bäume und ihrer Baumkrone. Das führt zum Beispiel dazu, dass eine hundertjährige Eiche nicht durch zehn zehnjährige Eichen ersetzt werden kann, soll der ökologischer Wert und die Bedeutung fürs Lokalklima gleichbleiben. Wädenswil will mit der BZO Voraussetzungen schaffen, um den Baumbestand zu schützen (Baumschutzgebiete) und den Baumbestand zu fördern (Baumfördergebiete).

Ziel der Baumschutzgebiete ist der Erhalt von Bäumen zur Beschattung, für das Ortsbild und für die Biodiversität.

Folgende Zonen gelten als Baumschutzgebiete:
  • Kernzone
  • Zone für öffentliche Bauten
  • Freihaltezone
  • Erholungszone


Innerhalb der bezeichneten Baumschutzgebiete ist das Fällen von Bäumen mit einem Stammumfang von mehr als 50 cm (ca. 16 cm Durchmesser) bewilligungspflichtig. Die Bewilligung ist zu erteilen, wenn der Gesundheitszustand oder Pflegemassnahme für den umstehenden Baumbestand es verlangen, Wohnräume durch Schattenwurf oder Feuchtigkeit wesentlich beeinträchtigt werden oder andere überwiegende öffentliche oder private Interessen es verlangen. Der Baumschutz kann nur dann aufgehoben werden, wenn ein nach Standort und Baumart vollwertiger Ersatz geleistet werden kann.

Ziel der Baumfördergebiete ist die Verbesserung des Lokalklimas in Überbauungen mit kleiner Grünflächenziffer und grossen Flächen, die sich im Sommer aufheizen («Heizkörper» wie Fassaden, Plätze, Wege usw.). Bei der Umgebungsgestaltung von Gebäuden in den Zonen W4 und W5 sind daher mindestens ein Baum bzw. hochwachsender Busch pro 300m2 anrechenbare Grundstücksfläche vorzusehen.


Umgebungsgestaltung: Erhalt und Förderung der Biodiversität

Neben den quantitativen Vorgaben zur Sicherung und Aufwertung der Grün- und Freiräume braucht es auch qualitative Festlegungen. Für die Ökologie und die Biodiversität ist es entscheidend, welche Grünflächen und Gehölze gepflanzt und gepflegt werden. Ziel ist es, mit der Umgebungsgestaltung einen ökologischen Ausgleich zu schaffen und die Natur in den Siedlungsraum einzubinden. Dafür sind in der neuen BZO folgende Massnahmen vorgesehen:

  • Bei Neubauten und wesentlichen Umbauten in den Wohnzonen W2 und W3 ist ein Flächenanteil von mindestens 15% der anrechenbaren Grundstücksfläche im Sinne des ökologischen Ausgleichs naturnah zu gestalten. In den Zonen W4, W5, OeBA sind es 25%. Im Umgebungsplan ist verbindlich darzulegen, wo und wie dieser ökologische Ausgleich erfolgt. Dazu werden konkrete Vorgaben beschrieben, welche Qualitäten die Flächen ausweisen müssen, damit sie anrechenbar sind.
  • Die Ausbreitung von Neophyten gilt es präventiv zu verhindern. Künftig dürfen keine invasiven, gebietsfremde Arten gemäss der Schwarzen Liste und der Beobachtungsliste von «Info Flora» gepflanzt werden.
  • Die Dachbegrünung ist zu fördern, um den Anteil an Grünfläche zu steigern und die Biodiversität zu fördern sowie das Lokalklima zu verbessern. Dafür sind in allen Zonen Flachdächer von Hauptgebäuden sowie von Tiefgarageneinfahrten, soweit sie nicht als begehbare Terrasse benutzt werden, ökologisch wertvoll zu begrünen, auch dort, wo Solaranlagen installiert sind. Die Pflicht, ökologisch wertvoll zu begrünen, besteht, soweit dies technisch und betrieblich möglich ist.Ökologisch wertvolle Begrünungen können dem ökologischen Ausgleich angerechnet werden.
  • Längs Strassen darf in der Regel höchstens ein Drittel der Strassenanstosslänge für Parkplätze, Vorplätze und Hauszugänge verwendet werden. Davon darf maximal die Hälfte versiegelt sein. Damit sollen das Mikroklima verbessert und der Anteil der versiegelten Oberfläche reduziert, vor allem aber auch das Strassenbild verbessert und aufgewertet und die Lärmemission reduziert werden.
  • Um die Effekte von Hitzeinseln zu verringern, den Wasserhaushalt zu verbessern und den Oberflächenabfluss zu reduzieren sind Vorplätze und Abstellplätze mit einem sickerfähigen Belag auszuführen. Nicht sickerfähige Vorplätze und Parkplätze sind nach Möglichkeit mit Bäumen oder grossen Büschen zu beschatten, sofern es die Verkehrssicherheit erlaubt.
  • Darüber hinaus werden in der neuen BZO auch Vorgaben erlassen, um die Lichtemissionen im Siedlungsgebiet zu reduzieren.