Einblick #1 – April 2021

Neuer Zeitplan für die Festsetzung der BZO

Die Inhalte der neuen Bau- und Zonenordnung (BZO) werden bis Herbst 2021 erarbeitet. Der Start der öffentlichen Auflage ist voraussichtlich im Herbst 2021. Im Rahmen der öffentlichen Auflage haben alle Wädenswilerinnen und Wädenswiler Gelegenheit, sich zur dann vorliegenden BZO schriftlich zu äussern und Kommentare oder Einwendungen einzureichen. Der Stadtrat entscheidet, welche Einwendungen Eingang finden in die neue BZO und welche begründet abgelehnt werden. Im Anschluss wird die BZO an den Gemeinderat zur Beratung überwiesen. Stand heute, beginnt die politische Beschlussfassung im Wädenswiler Parlament im Frühjahr 2022. Der Entscheid des Gemeinderates zur neuen BZO wird auf Herbst 2022 erwartet. Wird gegen den Entscheid das Referendum ergriffen, ist auch eine Volksabstimmung über die neue BZO nötig.

Inhalte der neuen BZO verstehen

In der Rubrik «Einblicke» werden vorzu ausgesuchte Themen der neuen BZO vorgestellt. Dazu gibt es in regelmässigen Abständen neue Einblicke. Dies ist der Einblick #1 – April 2021. Bei jeder Aktualisierung wird via Newsletter informiert. Bitte beachten Sie:

  • Die auf der Webseite dargestellten Regelungen zu den einzelnen BZO-Themen sind Zusammenfassungen, die die wichtigsten Neuerungen darstellen. Sie zeigen den Standpunkt des Stadtrates zum jeweiligen Zeitpunkt der Veröffentlichung. Die hier dargestellten Regelungen können von den definitiven Festlegungen vor der öffentlichen Auflage abweichen.
  • Die Ergebnisse aus den öffentlichen Dialog- und Beteiligungsveranstaltungen fliessen wo möglich in die Erarbeitung der neuen Regelungen der BZO ein. Wo das für die BZO nicht zielführend ist, bilden sie handlungsleitende Erkenntnisse für die Stadtentwicklung von Wädenswil. (Zusammenstellung siehe Bericht «Meilenstein Dezember 2020» ab Seite 10.)

Zusammenführen der bisher unterschiedlichen Wohnzonen in den drei Gemeindeteilen

Mit dem Zusammenschluss von Wädenswil, Schönenberg und Hütten geht auch eine Vereinheitlichung der BZO einher, denn Systematik und Bestimmungen in den drei BZO’s sind momentan sehr unterschiedlich. So existieren in den drei Ortsteilen insgesamt zwölf verschiedene Wohnzonen. Diese sollen in der neuen BZO harmonisiert und zu fünf Zonen zusammengeführt werden.

Mit der neuen Regelung wird erreicht, dass in allen Gebieten, die baulich ähnlich sind, die gleichen Bestimmungen gelten. Es wurde dabei darauf geachtet, Abweichungen zu den heute geltenden Bestimmungen so klein wie möglich zu halten. Geringfügig sind jedoch in einzelnen Zonen Änderungen in der Ausnützung (also beim Mass, wie viel bewohnbare Nutzfläche auf einem Grundstück realisiert werden darf) möglich. Kleinere Anpassungen sind mit der Zusammenführung auch bei den Grenzabständen, den Fassadenhöhen und Gebäudelängen nötig.




Bestehende Bauzone Ortsteil Neue Bauzone
W1A, W1B und W2C Hütten W2 30%
W2A und W2B Schönenberg
W2 30% Wädenswil

W2B und W2C Schönenberg W3 45%
W2 40% (niedrige Dichte gemäss kommunalem Richtplan und Ausbaugrad) Wädenswil

W2A und W2B Hütten W3 60%
W2 40% (mittlere Dichte gemäss kommunalem Richtplan und Ausbaugrad) Wädenswil

W3 55% Wädenswil W4 70%

W4 70% Wädenswil W5 85%

Aufhebung anrechenbares Untergeschoss und Regelung zu Abgrabungen

In Wädenswil weisen die Erdgeschosse in den Wohnzonen häufig eine ungenügende Qualität auf. Sie sind nicht ebenerdig, sondern liegen etwas unterhalb des Strassenniveaus. Der Grund liegt zum einen darin, dass zum Beispiel in einer dreigeschossigen Wohnzone nicht drei, sondern vier Wohngeschosse zulässig sind. Zum andern ist aber die Gebäudehöhe so geregelt, dass nur drei Geschosse vollständig oberirdisch realisiert werden können. Das unterste Geschoss wird darum oft in den Boden gebaut und kommt damit teilweise unterhalb des Strassenniveaus zuliegen. Damit trotzdem genug Licht in die Wohnungen gelangt, werden häufig grosszügige Abgrabungen vorgenommen. Die neue BZO will dies ändern und so künftig die Qualität von neuen Siedlungen verbessern. Dies ist ein zentrales Anliegen der Stadt und kam auch in den Diskussionen in den Beteiligungsveranstaltungen deutlich zum Ausdruck.

Wichtig für eine gute Siedlungsqualität ist die Gestaltung, Lage und Nutzung der Erdgeschosse. Diese sollen in Zukunft möglichst ebenerdig angesetzt werden. Das ermöglicht eine direkte Beziehung des Erdgeschosses mit dem umgebenden Strassen- oder Freiraum und eine klare Adressierung der Gebäude. Damit dies möglich wird, wird in jenen Zonen, die das Problem kennen, die Gebäudehöhe um 1.5 Meter angehoben. Die Ausnützung bleibt dabei gleich, aber in einer viergeschossigen Wohnzone können damit auch höchstens vier Vollgeschosse realisiert werden.

In der neuen BZO soll daher die bisher gültige Regelung, dass in einem Untergeschoss Wohnnutzung möglich ist (anrechenbares Untergeschoss), aufgehoben werden. Auch sollen die Regelungen zur Abgrabung verschärft werden. Konkret führt dies zu folgenden Festlegungen:

  • Das anrechenbare Untergeschoss wird zu einem Vollgeschoss. Die Gebäudehöhe wird (in der Regel) um 1.5 Meter erhöht, die Firsthöhe gleichzeitig reduziert, so dass die Gesamthöhe des Gebäudes unverändert bleibt.
  • Es sind nur geringfügige Abgrabungen und Aufschüttungen zulässig. Davon ausgenommen sind Abgrabungen für Zugänge sowie Ein- und Ausfahrten.
  • Es können weitere Terrainveränderungen bewilligt werden für städtebaulich angemessene Gestaltung von Erdgeschossen in Hanglagen und wenn es die Einordung in die bauliche und landschaftliche Umgebung erfordert (insbesondere zur Sicherstellung eines harmonischen Geländeverlaufs).

Die Anpassung betreffend der Fassadenhöhe gilt nur für bestehende Zonen, die ein anrechenbares Untergeschoss zulassen. Für bestehende Zonen, welche kein anrechenbares Untergeschoss kennen, wird es keine Erhöhung, sondern eine Reduktion der Fassadenhöhe zur Folge haben. Dies betrifft vor allem sensible Gebiete in Hanglagen, respektive für die dort gültigen Bauzonen. Gewisse empfindliche Zonen, die heute die Möglichkeit des anrechenbaren Untergeschosses noch kennen, wurden zudem genauer differenziert.

Beispiel Anpassung Untergeschoss-Regelung bei Zone W3

Collagen Illustration mit Mund, Blüten, Theater Ticino und grafischen Elementen zum Thema Dialog

Das Erdgeschoss bestimmt die Qualität des Stadtraums

Zustand von Erdgeschossen in Wädenswil

Regelungen zum grossen Grenzabstand

In der heutigen BZO Wädenswil muss der grosse Grenzabstand gegenüber der stärker nach Süden ausgerichteten Gebäude längsseite eingehalten werden. Der kleine Grenzabstand gilt gegenüber den übrigen Gebäudeseiten. In der BZO Schönenberg gelten ähnliche Vorgaben. Diese Regelung hat direkten Einfluss auf die Stellung der Gebäude im Grundstück und die Wohnungslage. Der heute geltende grosse Grenzabstand erschwert eine flexible Bebauung der Grundstücke und steht damit oftmals in einem Zielkonflikt mit städtebaulichen Absichten einer differenzierten Siedlungsstruktur. Durch die Aufhebung des grossen Grenzabstandes können Gebäude innerhalb der Grundstücksfläche optimaler positioniert werden. Der Stadtrat spricht sich daher für eine Aufhebung des grossen Grenzabstandes aus. Die Aufhebung führt nicht zu grösseren Gebäuden, wie vielleicht befürchtet werden könnte. Denn nach wie vor gelten der kleine Grenzabstand und die Nutzungsziffern, die die Grösse der Gebäude beschränken. Auch die Grünfläche wird durch die Aufhebung des grossen Grenzabstandes nicht bedrängt, da neu eine Grünflächenziffer eingeführt wird (dazu bald mehr).